梁竟成：澳門舊區重整諮詢委員會小組召集人、房地產評估業協會會長 　

   趙紅紅：國家一級注冊城市規劃師，華南理工大學教授、博士生導師     

    據悉，自2009年以來全市已有26個項目采取臨時改變建筑使用功能等方式完成改造。由于這些項目多為商務酒店、高檔寫字樓等，不少常委會委員對此表示擔心，批評目前的城市更新工作過多追求酒店寫字樓。在主城區土地資源日益枯竭之際，通過城市更新改造復活的土地資源顯得更加寶貴，如何有效利用資源，發揮自身優勢，澳門及內地兩地學者和業內人士有話說。

1、談項目內容　珠海發展有后發優勢　澳門實施城市更新難

　　主持人：據報告，珠海目前正在進行三舊改造的44個項目主要發展高端酒店、商務寫字樓、產業總部基地、城市綜合體等，有市人大常委會委員擔心，在電子商務沖擊下，以珠海的城市經濟規模和人口總量恐怕無法提供足夠的市場需求，政府有關部門應對此嚴格審批把關有效規劃，對這一觀點怎么看？

　　趙紅紅：可以看到，港珠澳大橋三年后將開通，橫琴建設如火如荼，我認為政府的有關規劃是在為珠海未來數年的發展做積極準備，商業項目的量是多了還是少了，要對整體情況做出科學性的研究報告才能作出準確判斷。長遠來看，十八大以后，全國的經濟面臨新一輪發展，各地政府從吸引外向型積極轉為拉動內需為主，珠三角新一輪發展目標是建立在未來5至10年的基礎上，對于商業地產而言，普遍規律是5年見效、10年成熟，因此我們的眼光應該放得更遠一些。從宏觀來看，省委、省政府最新印發《關于進一步促進粵東西北地區振興發展的決定》明確提出“振興東西北”，打通交通，發展向西部傾斜，建設生態文明，同時向低碳工業轉型，過去，珠江西岸不如東岸經濟發展得好，但從整體來看，由于西岸在前期發展中生態環境保護得好，因此在新一輪發展中具有后發優勢。只要不是與中央、省發展策略背道而馳，我個人認為都不會有太大問題。

　　梁竟成：澳門舊區改造也面臨不少問題，相對而言，珠海更有優勢和條件做得比澳門好。澳門面臨的最大問題是拆遷賠償，一是居民要價太高，房地產商認為成本太高，不劃算，很難投入。二是舊區改造法律存在空缺，雖然草案已經提交和討論數年之久，但至今未出臺。澳門現行法律是一棟居民樓的更新改造必須得到所有業主百分之百的同意才能開展，只要有一戶不答應就沒法做，我們現在要修改的就是修改這個比例，但遲遲未能實現。我認為，珠海的情況其實好很多，相對于空間狹窄、土地資源缺乏的澳門來說，在珠海實施異地重建比較容易，一比一賠償的實施可能性也很大。

　　2、談吸引力　澳門有資金看重回報　珠海可發掘文化內涵

　　主持人：市有關領導坦言珠海更新項目存在啟動量大但實施建設略少、大項目不足、改造模式仍顯單薄等問題，由于改造成本高、回報周期長，市場開放信心不足，就如何規避現有問題、改善投資環境，您有何建議？有無可能因地制宜地引入澳門資本和經驗，為珠海的城市更新改造注入活力？

　　梁竟成：應該說這方面香港的經驗更為豐富，因為澳門也是近幾年才開始舊區改造，累積的經驗和成功案例都不足，至于資本，澳門的確資金充裕，但這也要看珠海是否能提供足夠的利潤空間，只要投資回報率沒問題，我相信澳門人肯定有興趣把資金放到珠海來運作。

　　趙紅紅：西岸地區包括江門、臺山、珠海在內，在早一輪城市發展中環境破壞沒有東莞嚴重，生態環境好是一大優勢，污染治理的成本小很多，這符合國家目前的城市發展規劃，市場對大環境策略的判斷是非常重要的，珠海應該做好這方面的推介和宣傳，突出自己的優勢，吸引投資。

另外，我認為，雖然珠三角地區藏富于民，但是這些有經濟消費能力的居民寧可選擇其他城市乃至國外旅游和消費，很大原因與自身的文化底蘊不足、缺乏精品消費意識有關，沒有國際性品牌項目落地，也沒有精品項目，因此在新一輪的發展中，珠海應當以文化內涵發掘為先，發展精品、特色旅游路線，不應該再學以前的發展思路追求量，更應追求品質和高水平開發。

 

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