“目前北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了不分區(qū)域、不分產(chǎn)品、不分價(jià)格的全面熱銷階段。”

　　“最近我打算在北京買套房子，已經(jīng)看好了望京附近的一個(gè)項(xiàng)目。”在幾天前的一次閑聊當(dāng)中，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌不經(jīng)意透露了他的這項(xiàng)投資計(jì)劃，談及原因，他說，“北京的房價(jià)沒有下降的任何理由”。

　　與老孫的觀點(diǎn)相伴的，是8月北京樓市成交量價(jià)的又一次全面上揚(yáng)。“目前北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了不分區(qū)域、不分產(chǎn)品、不分價(jià)格的全面熱銷階段。”有業(yè)內(nèi)人士如此描述。

　　供需矛盾帶來全面熱銷

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月份新建商品住宅（含保障性住房）網(wǎng)簽量達(dá)8708套，環(huán)比上漲34.2%。扣除保障房后，純商品住宅成交8025套，環(huán)比仍上漲33.3%。

　　在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭看來，最近一段時(shí)間以來，北京樓市的一個(gè)趨勢(shì)是，項(xiàng)目短期的消化能力非常強(qiáng)。“這不僅表現(xiàn)在一些剛需項(xiàng)目出現(xiàn)‘日光’或排號(hào)艱難的現(xiàn)象上，一些高端樓盤也出現(xiàn)‘短期高去化’的銷售狀態(tài)。”

　　例如8月14日取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目臻園，擬售均價(jià)為4.6萬元/平方米，首期共推出252套房源，這些房源經(jīng)過半個(gè)月的時(shí)間已消化殆盡。來自北京市住建委的登記信息顯示，目前處在預(yù)訂和資格核驗(yàn)狀態(tài)的房源已達(dá)218套，占比為86.5%。

　　對(duì)于房屋熱銷背后的原因，張旭認(rèn)為，一方面是具備購房資格的需求依然龐大，另一方面，與當(dāng)前政策環(huán)境不無關(guān)系。“國五條”在新房市場(chǎng)的執(zhí)行手段是在供應(yīng)端控制價(jià)格上漲，這使得購房者在對(duì)房價(jià)長期看漲的預(yù)期中，又摻雜進(jìn)了短期內(nèi)房價(jià)難以大幅上漲，而可以相對(duì)低成本入市的心理狀態(tài)。“需求的增長遠(yuǎn)超出政策干預(yù)下市場(chǎng)的供應(yīng)能力，從當(dāng)前項(xiàng)目排號(hào)、預(yù)售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”張旭表示。

　　二手房方面，盡管受到了7月份開始北京各區(qū)縣的二手房交易最低過戶指導(dǎo)價(jià)普遍上調(diào)、交易稅費(fèi)出現(xiàn)大幅增加的影響，但北京二手房成交量仍維持小幅上漲。

　　我愛我家根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公示的每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年7月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為11125套，環(huán)比7月份的網(wǎng)簽量上漲了6.8%，和去年同期相比則下跌了21.8%。這已是自今年5月份以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4個(gè)月保持回升勢(shì)頭。

　　更為值得關(guān)注的是，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月日均新增客源量環(huán)比增長13.4%，環(huán)比漲幅為4月以來最高水平。張旭預(yù)計(jì)，隨著這些新增需求進(jìn)入成交，9月交易量或會(huì)明顯好于8月，有望達(dá)到市場(chǎng)正常水平。

　　成交價(jià)格或繼續(xù)上升

　　在交易量不斷上升的帶動(dòng)下，北京的房價(jià)也持續(xù)攀升。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月份純商品住宅成交均價(jià)為24805元/平方米，盡管環(huán)比微降1.9%，但同比上漲幅度達(dá)15.2%。

　　“從成交結(jié)構(gòu)上看，純商品住宅在郊區(qū)、五環(huán)外的成交量占比已經(jīng)接近九成。”張旭表示，正是由于成交結(jié)構(gòu)的這一變化，8月份純商品住宅成交均價(jià)環(huán)比小幅回落。但是與4月份相比，成交均價(jià)依然上漲了約12%。

　　“由于需求旺盛，當(dāng)前幾乎所有項(xiàng)目都沒有明顯優(yōu)惠。”由此張旭判斷認(rèn)為，雖然在政策嚴(yán)控之下，定價(jià)穩(wěn)定，但實(shí)際成交價(jià)格處在上升通道。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)“2013年8月北京百盤價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查”結(jié)果也印證了上述判斷。該調(diào)查顯示，在其監(jiān)測(cè)的北京100個(gè)重點(diǎn)樓盤中，8月價(jià)格相比前期上漲的樓盤為96個(gè)，僅有的4個(gè)降價(jià)樓盤，也多為尾房出清。

　　具體來說，8月漲價(jià)樓盤數(shù)量最多的屬大興和昌平，大興的六環(huán)沿線，如天宮院、亦莊等板塊的熱門樓盤，無論是售價(jià)還是報(bào)價(jià)，均有一定上漲；昌平區(qū)由于新房稀缺，供應(yīng)斷檔，路勁世界城、北京風(fēng)景等待售房源的報(bào)價(jià)也在不斷上漲。

　　按區(qū)域板塊劃分，網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月份至今北京樓市漲幅較為明顯的板塊分別為長陽板塊、北苑板塊、天宮院板塊、亦莊板塊、南邵板塊、通州區(qū)域。其中漲幅最大的板塊是北苑板塊，漲幅達(dá)到47.58%；漲幅最大的樓盤是通州區(qū)的自由筑，漲幅達(dá)到72.73%。

　　“整體來說，當(dāng)下樓市量價(jià)均居于高位，而從2013年前7個(gè)月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，只有房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度沒有降低反而上升。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)起到了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，地方政府依賴土地收入。因此在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的大前提下，房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度和意愿減弱。而頻頻出現(xiàn)的調(diào)控政策微調(diào)松動(dòng)的跡象，也對(duì)購房者入市積極性、開發(fā)商定價(jià)心理有非常大的影響。

　　基于此，張大偉判斷，“下半年房價(jià)穩(wěn)定的難度將會(huì)更大”。

　　面對(duì)樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱，由于當(dāng)前北京宏觀經(jīng)濟(jì)依然需要房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)投資，政策繼續(xù)打壓的可能性不太大，因而有了預(yù)售證審批速度放快、地王不再受到控制等現(xiàn)象發(fā)生。鑒于此，作為北方核心城市，北京樓市出現(xiàn)“金九銀十”現(xiàn)象不足為奇，“金九”成交量或?qū)_擊新高。

 

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